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失控的房屋稅!豪宅族、都更族、租屋族無一倖免

[STORM.MG]

[2016-08-01 02:55:34]

 

財訊 2016年07月30日

台灣不斷暴漲失控的房屋稅,是一顆被人輕忽的定時炸彈。受衝擊的不僅是富豪和建商,甚至連一般住宅持有者都壓力大增。而人們還沒注意到的是,高漲的房屋稅,已造成都市更新愈加窒礙難行、地上權住戶哀鴻遍野;長此以往,市容老化,沒人要再蓋新大樓,終將危及台灣的經濟發展。

房產持有稅高漲,不只傷到豪宅,連一般市井小民都快被壓垮了。

六十歲的陳太太,前陣子與老公雙雙退休,剛剛搬進了等待十年、終於都更交屋的新房子裡,原本以為人生快樂的下半場就要開始,沒想到卻全然不是這麼回事。原來,未都更前,超過四十年的老舊公寓,陳太太每年要繳的房屋稅趨近於零。如今,分得22坪的大樓房子,一年的房屋稅高達3萬多元;此外,還要繳交一坪200元、一年5萬2,800元的管理費,讓月收入僅3,000元老人津貼的她,大喊吃不消。

朋友建議她出租,但試算後,按照當地租金每坪約1,000元行情計算,陳太太要1.36個月租金才能繳房屋稅,2.4個月租金繳管理費,而還要被課租賃所得稅約2萬6,400元,加總起來至少有半年的租金消失了。這些,都還未加入空租期的成本。

其實,若真的出租了,拿著剩下的每年13萬2,000元租金收入,在台北大概也只能租到一間小套房。屋漏偏逢連夜雨,近日陳太太確診罹患乳癌,龐大的醫療費用,加上暴漲的房屋稅,讓她好後悔;「再重來一次,我死都不要參加都更!」甫開完刀的陳太太,支撐著孱弱的身體對記者說。

台灣房屋稅暴漲的衝擊,近年來不斷發酵。原本有一件都市更新案件,花了十多年整合,總算徵得百分百同意,準備送件之際,部分住戶聽聞房屋稅暴漲30倍的消息,紛紛打退堂鼓,業者十多年的心血付出全部泡湯。部分住戶要求業者保證未來三年、五年的房屋稅不會讓住戶吃不消,「我們怎麼保證?政府要怎麼調,我們根本算不到!」業者無奈地搖頭。

住不起的都更夢
房屋稅趁機大漲 掃到小老百姓

事情的起因,來自於二○一四年台北市大幅調高房屋構造單價,最重調高2.6倍的房屋構造標準單價、平均調高2.5倍的路段率,以及最高適用3.6%的囤房稅率。

原本自住房屋的稅率多半是房屋評定現值的1.2%,但最近幾年房價高漲,民怨衝上天,立法院遂修改《房屋稅條例》,授權地方政府依民眾擁有房屋棟數可在稅率1.2%到3.6%的區間內自行調整,像台北市就把擁有三戶房者的房屋稅率拉高到3.6%,最高稅率一下子調高三倍。

再者,房屋稅的課稅是由房屋評定現值乘以稅率,而房屋評定現值是由房屋造價×地段率×面積×(1減折舊率)形成,各地方政府紛紛調高房屋造價以及地段率,整個房屋評定現值也就往上攀升了,如果房屋是位於台北市且被定位為豪宅,則還要再乘上(1+地段率),那房屋稅就更貴。

財政部原本在○九年就規定,各地方政府在調高房屋評定現值時,只能對新蓋的房屋適用,舊屋不適用新規定。所以,台北市政府在一四年調高房屋造價平均1.6倍時,就規定只適用一四年七月一日以後的新建房屋,以前的舊屋不適用。但是一四年七月一日以前台北市就有不少豪宅(如帝寶)已蓋好,這樣一來,這些舊豪宅就可以繼續用較低的房屋造價繳房屋稅,在輿論壓力及部分立委質疑下,財政部於一四年十一月宣布改採重置成本觀念,各地方政府調高房屋造價,可自訂適用新舊屋。

此舉造成台北市的房屋稅大幅飆漲,8,000萬元以上的豪宅房屋稅(課所得稅時7,000萬元以上就是豪宅)有漲到十到二十倍以上者,而一般民眾的住宅,漲幅也多在三倍附近,使得台北市的有房階級大喊吃不消。

政府搶錢扭曲房市
房屋持有稅上升 交易稅卻下降

台灣房屋智庫資深分析師陳炳辰拿著令人憂心的案件舉例說明,一戶總價2.95億元的「敦南樞苑」,坪數232坪、路段率為270%,屬於去年七月一日後交屋的非自用住宅,今年要繳的房屋稅高達270.45萬元,比起舊制且屬於自用住宅的38.12萬元,兩者相差了7.1倍;就算該戶是自用住宅,今年房屋稅也要90.15萬元,金額非常驚人。

建商公會全國聯合會祕書長于俊明直指,目前台北市房屋構造單價雖然是實際造價一半,但乘上路段率後就超過實際造價,若再乘上(1+地段率),早已超過實際造價好幾倍,顯然不合理。

戴德梁行總經理顏炳立指出,政府以稅收的名義,掠奪有錢人的資產,像台北市的房屋稅一年就吃掉一坪的資產,持有稅占市價2%至3%,比租金收益率還高,呼籲政府應該「廢稅救市」。

其實,不只有錢人受害。由於各地方政府為了財政需要,同時調高稅率、稅基、加乘三項課稅因素,稅收就直線上升。財政部最新統計,今年全國房屋稅收為708億元,創下歷史新高,可見房屋的持有成本愈來愈高,納稅人負擔愈來愈重。

反觀,買賣交易須繳納的土增稅與契稅,卻巨幅驟降。以契稅來講,今年一至六月僅收了47億元,與一五年全年138億元相比,一年都過半了,100億元都不到,同期降幅兩成;土增稅更是下滑2成6。

再對照買賣移轉棟數,一五年底為因應一六年的房地合一實價課稅,房市買賣移轉棟數增量,帶動全年全台買賣移轉棟數增至29.4萬棟,才勉強守住29萬棟關卡,但仍是24年來有統計的第三低紀錄。實際上,一五年房地產交易動能是史上最差的一年,全國家戶購屋比僅剩3.5%,等於每百戶中只剩3.5戶人家購屋,創下一九九一年以來的新低。

其實,除了一般住房及豪宅住戶外,建商更是房屋稅調漲衝擊的重災區。「沒有建商要蓋房、沒有民眾要買房,政府的稅收卻屢創新高,在市場上不是健康的正向循環,邏輯很怪。」大陸建設董事長張良吉指出。

本文經授權轉載自財訊雙周刊

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